Ob du dir eine Immobilie anschaffen möchtest, um selbst darin zu leben oder dir über die entsprechenden Mieteinnahmen ein passives Einkommen generieren möchtest, an einer Sache wirst du in keinem Fall vorbeikommen: dem Eigenkapitalanteil. Denn dieser kann erheblichen Einfluss auf deine Finanzierungsmöglichkeiten und die Rentabilität deiner Investition haben. In diesem Blogbeitrag gehen wir darauf ein, wie viel Eigenkapital du für den Kauf einer Immobilie benötigst und wie du dieses Geld sicher verwahren kannst.

‍

Was ist Eigenkapital und warum ist es wichtig?

‍

Eigenkapital ist der Betrag, den du beim Kauf einer Immobilie selbst aufbringst, während der Rest in der Regel über einen Kredit finanziert wird. 

‍

Zu deinem Eigenkapital zählt erstmal alles, was du an Vermögenswerten besitzt. Also typischerweise das Geld, welches du auf Sparkonten (Tagesgeldkonten, das Sparbuch von Omi, etc.) geparkt hast. Aber auch Vermögenswerte, auf die du erst zu einem späteren Zeitpunkt zugreifen kannst, werden in der Regel von Banken akzeptiert. Dazu zählen etwa Bausparverträge und Versicherungen. Außerdem noch deine Wertpapier und ggf. andere Immobilien, die dir schon gehören. (Wer hat, der kann!) 

‍

Dass du einen Eigenkapitalanteil aufbringen kannst, ist aus mehreren Gründen wichtig:

‍

1. Kreditgenehmigung: Wenn du einen erheblichen Eigenkapitalanteil beim Kauf einer Immobilie einbringst, signalisiert dies den Kreditgebern, dass du finanziell verantwortungsbewusst bist und ein geringeres Ausfallrisiko darstellst. Dies kann deine Chancen auf eine Kreditgenehmigung erheblich erhöhen.
2. Bessere Konditionen für deinen Kredit: Mit einem höheren Eigenkapitalanteil bist du oft in der Lage, günstigere Konditionen für deinen Immobilienkredit auszuhandeln. Dies liegt daran, dass der Kreditgeber ein niedrigeres Risiko eingeht, wenn du einen größeren Teil des Kaufpreises selbst finanziert. Dies kann zu niedrigeren Zinssätzen und flexibleren Rückzahlungsbedingungen führen.
3. Niedrigere monatliche Zahlungen: Indem du einen höheren Betrag als Eigenkapital einbringst, verringert sich die Höhe des Kredits, den du aufnehmen musst. Dies führt in der Regel zu niedrigeren monatlichen Zahlungen, was dir mehr finanzielle Flexibilität im Alltag ermöglicht.
4. Geringere Gesamtkosten: Ein höherer Eigenkapitalanteil führt dazu, dass du über die Laufzeit des Kredits weniger Zinsen zahlst. Dadurch können die Gesamtkosten für den Kauf der Immobilie erheblich gesenkt werden.
5. Schutz vor Wertminderung: Wenn der Immobilienmarkt schwankt und die Preise sinken, hilft ein höherer Eigenkapitalanteil, dich vor dem Risiko einer negativen Eigenkapitalbildung zu schützen. Dies bedeutet, dass der Wert deiner Immobilie höher bleibt als der Betrag, den du noch zurückzahlen musst.
6. Notfallpuffer: Ein ausreichender Eigenkapitalanteil lässt dir auch Raum für unvorhergesehene Ausgaben, die beim Kauf einer Immobilie anfallen können, wie beispielsweise Reparaturen oder zusätzliche Gebühren.
7. Psychologischer Komfort: Der Besitz eines beträchtlichen Eigenkapitalanteils kann auch einen psychologischen Nutzen haben, indem er ein Gefühl der Sicherheit und des Eigentums vermittelt. Es kann beruhigend sein zu wissen, dass man bereits einen erheblichen Teil der Immobilie besitzt und nicht vollständig von Fremdkapital abhängig ist.

‍

Wie hoch sollte dein Eigenkapitalanteil sein?

‍

Natürlich hängt die erforderliche Höhe deines Eigenkapitals von verschiedenen Faktoren ab, etwa von deinem Einkommen oder deinem Kreditgeber. Als Faustregel gilt aber: mindestens 10% des Kaufpreises, besser sind 20% oder sogar 30%. 

‍

10% des Kaufpreises benötigst du nämlich allein für die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbssteuer (variiert je nach Bundesland), Notar- und Gerichts- sowie gegebenenfalls Maklerkosten. 

‍

Alles was darüber hinausgeht, kann sich positiv auf deine Kreditkonditionen und somit die monatliche Rate und die Gesamtkosten für deine Finanzierung auswirken. 

‍

Wie kannst du du dein Eigenkapital aufbauen bzw. aufbewahren?

‍

Dein Eigenkapital ist ein bedeutender Betrag, den du sicher und zugänglich aufbewahren solltest. In jedem Fall ist es empfehlenswert, das entsprechende Geld getrennt von deinem Alltagskonto aufzubewahren. So minimiert du das Risiko, den Anteil für etwas anderes auszugeben – ob nun mit Absicht oder aus Versehen. Wie genau du Vermögen für dein Eigenkapital aufbaust und dieses am besten aufbewahrst, hängt von deinem Zeithorizont ab, in dem du deinen Immobilienwunsch umsetzen möchtest.

‍

1. Kurzfristig in 1-3 Jahren: Sicher, aber mit Zinsen für dein Eigenkapital 

‍

Wenn du bereits Eigenkapital aufgebaut hast und mit diesem in 1-3 Jahren eine Immobilie kaufen möchtest, solltest du dein Eigenkapital sicher, aber verzinst parken. In diesem Fall scheint ein Tagesgeldkonto erst einmal die richtige Wahl für deinen Eigenkapitalanteil. Jedoch liegt der durchschnittliche Zinssatz beim Tagesgeld nur bei rund 1%. Wenn du nun über Jahre einen 5- oder sogar 6-stelligen Betrag auf einem Tagesgeldkonto parkst oder zusammen sparst, kann eine so niedrige Verzinsung der Inflation, die kontinuierlich deine Ersparnisse anknabbert, wenig bis gar nichts entgegensetzen.

‍

Das ist aber kein Grund für Traurigkeit, denn wir haben eine Sparlösung, die sich viel besser eignet: Dynamic Cash. Dein Eigenkapitalanteil wird hier sicher für dich am Geldmarkt angelegt. (Was genau der Geldmarkt ist, erklären wir dir in diesem Blogpost.) So profitierst du automatisch von steigenden Zinsen – und zwar dauerhaft und ohne Ober- oder Untergrenze. 

‍

Der erwartete Zins für Dynamic Cash beträgt pro Jahr 2,88 % (Stand 20.7.2023), Tendenz steigend. Eine Einzahlung ist jederzeit flexibel und bequem per Lastschrift oder per Direktüberweisung möglich. Als fester monatlicher Sparplan, aber auch einfach zwischendurch.  Dein Geld ist in der App täglich verfügbar. Wenn du eine Auszahlung vornimmst, wird diese sofort veranlasst und dein Geld ist in 3–4 Banktagen zurück auf deinem Girokonto.

‍

Übrigens: Das Geld, das du auf einem Tagesgeldkonto parkst, leihst du quasi deiner Bank.

Sollte diese pleite gehen, ist es daher eigentlich futsch. In Deutschland gibt es zwar zum Glück eine Einlagensicherung. Diese liegt aber bei „nur” 100.000 Euro.

‍

Anders bei Dynamic Cash: Das Geld, das du damit in einen institutionellen Geldmarktfonds investierst, gehört nicht der Bank (oder uns), sondern nur dir. Es ist als sogenanntes Sondervermögen ohne Limit vor Insolvenz geschützt. Egal ob wir oder unsere Partner (die Depotbank oder die Vermögensverwaltung) insolvent gehen – dein Geld ist sicher. Im schlimmsten Fall wird dein Geld ausgezahlt oder du kannst die Fonds in ein anderes Depot übertragen.

‍

2. Mittelfristig in etwa 3-7 Jahren: Rendite für dein Eigenkapital bei eingebautem Crash-Schutz 

‍

Wenn du noch Vermögen und deinen Eigenkapitalanteil aufbaust und erst mittelfristig, also in etwa 3-7 Jahren eine Immobilie finanzieren möchtest, kannst du diese Zeit dafür nutzen, um Rendite zu machen und dein Eigenkapital quasi auf Autopilot zu vermehren.

Die Anlageform sollte natürlich eher schwankungsarm sein. 

‍

Neben Dynamic Cash haben wir für diesen Fall ein weiteres geeignetes Finanzprodukt: unser „Flex Portfolio” mit Crash-Schutz.

‍

Mit Flex wird dein Geld weltweit in über 2.500 nachhaltige Aktien, Staatsanleihen und Impact Investments angelegt. Der besondere Clue ist aber, dass das Risiko täglich aktiv für dich gemanagt wird, indem die Aktien- und Anleihenquote dynamisch angepasst werden. Das Ziel dieses Risikomanagements ist es, die Schwankungen deiner Investments bei gleicher Rendite zu minimieren. Du bekommst also kein starres ETF-Portfolio, sondern die Aktien-, Anleihen- und Cash-Anteile werden aktiv für dich gesteuert. Durch diese automatischen Anpassungen, die übrigens jeden Tag durchgeführt werden, musst du dir weniger Gedanken um den optimalen Zeitpunkt machen und bist flexibler mit den Ein- und Auszahlungen.

‍

Unser Flex Portfolio gibt es in 10 Risikolevel. Je weiter dein Traum vom Eigenheim in der Zukunft liegt, desto höher kann auch das Risikolevel sein und desto mehr Rendite kann dein Eigenkapital für dich noch erwirtschaften – und sich somit quasi ganz automatisch von alleine erhöhen. 

‍

Beispiel: Du investierst mehrere Jahre mit positiver Rendite und dein Portfolio steht 25 % im Plus. Jetzt kommt es zu einem Crash wie z.B. zur Corona-Krise. Ein 100% Aktienportfolio ist Anfang 2020 dann um über 30% eingebrochen. Du würdest also insgesamt im Minus stehen. Unser Flex Portfolio wurde aber rechtzeitig so umgeschichtet, dass selbst das höchste Risikolevel (Flex 70) um weniger als 10 % eingebrochen ist. Natürlich ärgerlich, aber du stehst immerhin noch im Plus und kannst dein Eigenkapital nutzen. 

‍

3. Langfristig in über 10 Jahren – Vermögensaufbau für dein potenzielles Eigenkapital 

‍

Wenn Immobilien ein Traum von dir sind, aber deine entsprechenden Pläne noch relativ unkonkret, solltest du dir erst einmal mit hohen Renditechancen Vermögen aufbauen – z.B. in einem generellen Vermögensaufbau-Topf.

Für langfristigen Vermögensaufbau steht dir neben dem Flex Portfolio- auch der World-Portfolio-Style zur Verfügung. Hier wird dein Geld maximal diversifiziert für dich angelegt – über sämtliche Länder, Branchen und Unternehmensgrößen hinweg. Je nach deinem Risikolevel wird dein Portfolio mit Anleihen stabilisiert. Und sobald dein Immobilien-Ziel konkreter wird, kannst du dein Vermögen ggf. (teilweise) in sicherere Anlagen umschichten.

‍

So erstellst du deinen Topf für Eigenkapital 

‍

1. Downloade die Forget Finance App
2. Füge das Ziel “Eigene 4 Wände” hinzu 
3. Gib deinen Zeithorizont kurz-, mittel- oder langfristig an. Wir empfehlen dir, je nach Zeithorizont, Dynamic Cash, unser Flex Portfolio oder ein passives Impact/World Portfolio
4. Optional: Gib den genauen Zielbetrag und Datum ein, um eine Empfehlung für deine Sparrate zu erhalten, mit der du bei durchschnittlicher Wertentwicklung dein Ziel erreichst. Plane hier aber lieber mit etwas Puffer.
5. Lege deine einmalige Einzahlung bei Kontoeröffnung (per Lastschrift) und eine monatliche Sparrate fest – diese kannst du jeden Monat flexibel anpassen.
6. Eröffne dein kostenloses Forget Finance Konto. 
7. In ein paar Tagen werden deine ersten Einzahlungen von deinem Konto abgebucht und du bekommst Zinsen bzw. erhältst Rendite. 

‍

Tipp: Möchtest du direkt am Anfang eine größere Einzahlungen vornehmen, empfehlen wir eine Überweisung in deinen „Eigene 4 Wände” Topf, nachdem dein Konto eröffnet wurde – du erhältst dann deine IBAN und für jeden Topf einen eigenen Verwendungszweck. Einzahlungen per Lastschrift sind mindestens 8 Wochen investiert und erst dann täglich auszahlbar. Also erst Topf erstellen, Konto eröffnen und dann per Überweisung einzahlen.

‍

Fazit

Der Eigenkapitalanteil ist ein wichtiger Aspekt beim Kauf deiner Immobilie, denn er hat Auswirkungen auf die restliche Finanzierung und somit auch auf deine Gesamtkosten. Je nach Zeithorizont bieten sich verschiedene Anlageformen für dein Eigenkapital an, auf deinem Girokonto sollte er nämlich in keinem Fall liegen. Möchtest du kurzfristig eine Immobilie erwerben, bietet sich unser Geldmarktportfolio Dynamic Cash an. Hast du noch etwas mehr Zeit, empfehlen wir dir unser Flex Portfolio mit Crash-Schutz.

‍